前回、こんな記事を書きました。
私は以前、公務員を含むサラリーマンを対象とした副業（不動産投資）セミナーに参加したことがあります。実は近年、こうしたセミナーをはじめ、公務員に不動産投資を勧めるサイトなどが散見されるようになりました。この流れ、いったい誰得なのかと考えるところですが、当然のことながら、投資用不動産の販売会社や管理会社からすると、雇用と収入が手堅く長期のローン返済能力が高い公務員ほど、おいしい潜在顧客層はないでしょう。 もちろん、投資する公務員自身の側も必ず儲かってWIN-WINにな
投資用不動産販売・管理会社が主催する不動産投資セミナーに参加して、さまざまなセールストークを聞いたという話です。一つひとつについては、それなりの説得力が確かにあります。が、モノは言いようというのか、見解の相違というか、十分に反論も可能な気がするんですね。
私は別に公務員の副業としての不動産投資を全否定するつもりはないのですが、やはり積極的にはお勧めできません。前回と今回の両論をご覧になり、最後は読者の方が決めてください。
寄稿者の感想と見解
公務員は不動産投資に向いている（信用力が高く融資が受けやすいこと）ってすごく危険なこと
公務員の安定性を当てにして、融資審査が緩くなる（金利を含めて好条件が出る）ということは、不動産投資を進める目線でいえば大変ありがたいとも言えますが、その裏には、公務員という身分と待遇があれば、最悪不動産投資に失敗しても取りっぱぐれないだろうと金融機関が考えているという事情も透けて見えます。
言い換えれば、たとえ投資案件が筋の悪いものであっても融資が通ってしまう危うさもあるということです。
それともう１つ、私がモヤモヤしたことを書きます。ただでさえ世間からは恵まれているといわれる公務員が、その職業ゆえの信用力を居住用マンションの購入（住宅ローン）に使うのならまだしも、利殖のために使うというのはどうなのでしょうか？ちょっと「地位の濫用」かなという感覚が私にはあります。
公務員の特性を生かしましょうというと、公務員受けはいいのですが、実際に公務員がこういうことをやりすぎると悪目立ちし、社会から目を付けられてバッシングに遭うような気がしてならないのです。
借金でレバレッジをかけて投資することの問題点
前回の記事で、借金をしてギャンブルや投資をするのはダメ、という話をしました。その一方で、不動産投資だけは例外的に借金して行うのが当たり前であり、それゆえにレバレッジを効かせた投資（小さな元手で大きな投資・取引）が可能になっています。なぜなのでしょうか。
ちなみに、株や為替の世界でも、実は元手資金の何倍ものお金を借りて金融商品を売り買いすることができます（信用取引とか証拠金取引と呼ばれる）。ただ、ギャンブル性が飛躍的に高まり、FXで「○○○万円を一瞬で溶かした」なんて話はよく聞きます。借金して株やFXを始めたら終わり。行きつく先は身の破滅です。
ところが、不動産投資がそこまでリスキーではないのは、購入物件が大きく値崩れすることがなく、最悪の場合でも売り抜ければ大きな痛手にはならないからだという理屈なのでしょう。
とはいえ、いざ公務員が信用力をバックに借金して投資用不動産を買い始めたら、どうなると思いますか？
おそらくその人は、定年まで役所の仕事を辞められなくなってしまうことでしょう。もし週末起業を経て、あわよくば役所を辞めて転身したいなどと思っている人からすれば、不動産投資なんて人生の墓場みたいなものではないでしょうか。
もちろん、もともと定年まで勤めあげる人生設計の人ならばよいのかもしません。ただ、自分は品行方正で懲戒免職されるようなことはしないから公務員を辞めることは絶対にあり得ない、とお考えの方には、１つ問題提起しておきたいことがあります。あなたは本当にあと何十年も、自己都合で辞めることはないと断言できますか？
なぜそんな問題提起するかと言えば、いずれ別のところで詳しく投稿しようと思いますが、公務員なんて、たとえ現在の職場が超絶ホワイトであったとしても、ひとたび「配属ガチャ」や「上司ガチャ」次第で、いとも簡単に心身を壊してしまう職業だからです。それこそ分限免職とは言わなくても、休職明けに退職を選ばざるを得なくなってしまう人は相当いるんです。
そういう可能性も考えたら、公務員だって決して処遇安定で無敵だ、なんて言えたものではありません。なので、公務員の安定性をテコに借りられるだけお金を借り続けて、ガンガン物件を買い続けるなんて、とてもじゃないが怖くてできない、という話になるのではないかと思っているのです。
再現性（収益の安定性）の高さ
不動産投資は、確かに株式やFXほど急激な浮き沈みはなく、放っておいてもコンスタントに利益を出し続けてくれるといわれていますが、実は空室以外にも様々なリスクがあります（このシリーズ投稿の①を見てください）。なにより、不動産投資とは20～30年間かけてじっくり収益を上げていく投資なのですが、そもそも20～30年間の見通しって、そんなに確定的で、再現性があるとまで言っていいのでしょうか。
正直言って、今から30年後まで、ある物件の資産価値が維持され、大規模災害による損傷もなく、管理費・修繕費の高騰もなく、家賃収入も下落しないで済むなんて誰も確約できません。そのことを不確定要因と呼ばずして何と呼ぶのでしょうか？
成功体験はもういい、失敗体験を聞きたいのです
実は、私は以前に、不動産投資を実践して現在のところ成功街道を歩んでいる（物件を買い増している）という現役公務員の方の話を聞いたことがあります。その方は、自身の失敗談を話す場面で、投資を開始する時間軸の話をされました。失敗を恐れて投資行動が遅れたことが、自身の最大の失敗であると断言されていました。
いや、でもそれは投資そのものの失敗談じゃないから
なんだか、某医療系ドラマ「ドクターX」の主人公の口癖「私、失敗しないので」と言われたような気分になりました。投資は上手にやれば失敗しない、中古・ワンルーム・東京23区・駅近物件を選べば大丈夫だといわれても、素人には全く参考にならないんですよ。
一方で、こんな格言もあります。「勝ちに不思議の勝ちあり、負けに不思議の負けなし」という言葉をご存じですか。結局、理由が分からない（たまたま上手くいった）成功例の説明を受けても、役に立たないと思ような気がします。
ここまで聞いて、あなたは公務員の副業として不動産投資を考えますか？決めるのはあなたです。
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